Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses stellt AKZEPTA Immobilien vorab ein vollständiges Unterlagenpaket zusammen, das Investoren und deren Banken für die Finanzierungsprüfung benötigen. Dazu gehören ein aktueller Grundbuchauszug, eine Mieterliste mit Konditionen und Restlaufzeiten sowie sämtliche Mietverträge der Wohneinheiten. Ergänzend kommen die Nebenkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre, der gültige Energieausweis, die Bauunterlagen mit Wohnflächenberechnung und Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen hinzu.

Weil ein Mietshaus über seine Erträge bewertet wird, prüfen Kaufinteressenten die Mietaufstellung besonders gründlich. Fehlende Dokumente beschaffen wir auf Wunsch direkt bei Behörden, Verwaltern oder Energieberatern, damit Ihre Vermarktung ohne Verzögerung startet. Ein lückenlos aufbereitetes Unterlagenpaket erspart spätere Rückfragen und stärkt Ihre Position in der Preisverhandlung spürbar.

Beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses bleiben die bestehenden Mietverhältnisse vollständig erhalten, denn nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) tritt der Erwerber in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Eine Kündigung allein wegen des Eigentümerwechsels ist nicht zulässig. Besichtigungen dürfen nur mit rechtzeitiger Vorankündigung und im Beisein der Mieter stattfinden.

Wandeln Sie das Haus in Eigentumswohnungen um, greifen zusätzlich das Vorkaufsrecht der Mieter (§ 577 BGB) und eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen von drei bis zehn Jahren (§ 577a BGB). Ihre Mieter werden vor dem Verkauf schriftlich informiert. Wir stimmen den gesamten Ablauf so ab, dass die Rechte aller Beteiligten gewahrt bleiben und der Verkauf rechtssicher verläuft.

Beim Komplettverkauf geht das gesamte Mehrfamilienhaus an einen einzigen Käufer, in der Regel an einen Investor. Diese Variante ist schneller abzuwickeln und mit deutlich weniger Aufwand verbunden, weil weder eine Teilungserklärung noch separate Grundbuchblätter erstellt werden müssen. Solange das Haus im Alleineigentum steht, existiert auch keine Wohnungseigentümergemeinschaft – diese entsteht erst mit der Aufteilung.

Die Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen führt in der Regel zu einem um 15 bis 25 Prozent höheren Gesamterlös, verlangt aber eine längere Vermarktung, zusätzliche Kosten je Wohneinheit und mehr organisatorischen Aufwand. Welcher Weg sich für Ihr Objekt rechnet, hängt von Lage, Mieterstruktur und Zeithorizont ab. AKZEPTA Immobilien rechnet beide Szenarien für Sie durch und empfiehlt die Strategie, die zu Ihren Zielen passt.

Wie lange der Verkauf dauert, hängt vor allem von der Größe des Objekts ab. Für ein kleines Mehrfamilienhaus mit drei bis vier Wohneinheiten sind etwa vier bis neun Monate realistisch, ein mittleres Haus mit fünf bis acht Einheiten benötigt sechs bis zwölf Monate. Bei großen Objekten ab zehn Wohneinheiten sollten Sie neun bis achtzehn Monate einplanen.

Entscheiden Sie sich für die Aufteilung in Eigentumswohnungen, verlängert sich der Zeitraum auf zwölf bis vierundzwanzig Monate, weil jede Einheit einzeln vermarktet wird. Der häufigste Grund für eine überlange Vermarktung ist jedoch ein zu hoch angesetzter Startpreis. Wir kalkulieren deshalb mit belastbaren Ertragswerten und richten die Vermarktung von Beginn an auf einen planbaren Ablauf aus, damit Ihr Mietshaus zügig den passenden Käufer findet.

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb fällt auf den Gewinn Spekulationssteuer an; nach Ablauf dieser Frist bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Zu beachten ist außerdem die Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien veräußert, gilt als gewerblicher Grundstückshändler mit entsprechenden steuerlichen Folgen.

Verkaufsnebenkosten wie Maklerprovision und Notar lassen sich als Werbungskosten geltend machen, und bei geerbten Häusern kommen erbschaftsteuerliche Aspekte hinzu. Da die steuerliche Behandlung eines Mietshauses komplexer ausfällt als bei einer selbst genutzten Immobilie, empfiehlt AKZEPTA Immobilien vor dem Verkauf grundsätzlich ein Gespräch mit dem Steuerberater. Gern stimmen wir den Verkaufszeitpunkt mit Ihrer steuerlichen Situation ab, damit Sie den Nettoerlös verlässlich einplanen können.

Der Erlös eines Mehrfamilienhauses steigt vor allem dann, wenn die Erträge stimmen, denn Investoren bewerten das Objekt nach dem Ertragswertverfahren. Prüfen Sie daher, ob sich die Mieten im rechtlich zulässigen Rahmen – unter Beachtung der Kappungsgrenze nach § 558 BGB – an das ortsübliche Niveau anpassen lassen und ob sich Leerstände abbauen lassen.

Ebenso wirken eine energetische Sanierung, der Abbau von Modernisierungsstau und eine zielgruppengerechte Ansprache von Kapitalanlegern wertsteigernd. Wir analysieren die Miet- und Kostenstruktur Ihres Hauses, ermitteln den erzielbaren Ertragswert und entwickeln daraus eine passende Verkaufsstrategie, die den realistisch erreichbaren Erlös ausschöpft. So treten Sie Investoren mit belastbaren Zahlen und überzeugenden Argumenten gegenüber.