Drei Größen geben bei einer geerbten Eigentumswohnung den Ausschlag: der laufende Bewirtschaftungsaufwand, Ihr kurzfristiger Liquiditätsbedarf und die steuerliche Ausgangslage. Wohnungen in nachgefragten Lagen mit einer tragfähigen Mietrendite und ohne dringenden Kapitalbedarf sprechen für die Vermietung, während ein hoher Instandsetzungsstau oder eine anstehende Erbschaftssteuerzahlung eher für den Verkauf sprechen.

Eine belastbare Gegenüberstellung von Vermieten und Verkaufen nimmt Ihnen die Bauchentscheidung ab. AKZEPTA Immobilien erstellt für Sie eine kostenfreie Vergleichsrechnung, in die erzielbare Miete, Wertentwicklung und voraussichtliche Steuerlast einfließen. So erkennen Sie, welcher Weg zu Ihrer Lebenssituation passt, und behalten in einer belastenden Phase eine sachliche Grundlage. Auf Wunsch ordnen wir das Ergebnis gemeinsam mit Ihnen ein und benennen offen die Vorzüge und Nachteile beider Wege.

Ein bestehender Mietvertrag geht mit dem Erbfall ohne Unterbrechung auf Sie als Erben über. Das Mietverhältnis läuft zu unveränderten Bedingungen weiter; ab dem Todestag stehen Ihnen die Mietzahlungen zu. Ihre Mieterinnen und Mieter sollten Sie formell über den Eigentümerwechsel unterrichten, damit künftige Zahlungen an die richtige Adresse gehen. Das gilt ebenso, wenn eine Erbengemeinschaft die Wohnung gemeinsam vermietet.

Eine Kündigung durch den Erben ist nur unter denselben strengen Voraussetzungen möglich wie bei jedem anderen Vermieter, etwa bei berechtigtem Eigenbedarf oder erheblichen Vertragsverletzungen. Auf Wunsch übernehmen wir die vollständige Kommunikation mit der Mietpartei, prüfen die vorhandenen Unterlagen und stellen die laufende Verwaltung geordnet auf Ihren Namen um. So treten Sie von Beginn an rechtssicher auf und vermeiden Missverständnisse über Zuständigkeiten und Zahlungswege.

Ob und in welcher Höhe Erbschaftssteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und den daran geknüpften Freibeträgen ab, die für Ehegatten am höchsten ausfallen und für Kinder, Enkel und entferntere Verwandte gestaffelt darunter liegen. Für vermietete Wohnungen sieht der Gesetzgeber zusätzlich einen Abschlag von zehn Prozent auf den Verkehrswert vor, sodass sich die steuerliche Bemessungsgrundlage verringert.

Nutzen Erben die Wohnung selbst und überschreitet die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht, bleibt der Erwerb in der Steuerklasse I unter bestimmten Bedingungen steuerfrei. Weil die Berechnung im Einzelfall komplex ist, empfiehlt AKZEPTA Immobilien, frühzeitig einen Steuerberater einzubinden. Eine fundierte Wertermittlung liefert dafür die Grundlage, denn ohne belastbaren Verkehrswert lässt sich die Steuerlast weder abschätzen noch sinnvoll gestalten. Gern stimmen wir uns dazu mit Ihrem steuerlichen Berater ab.

In einer Erbengemeinschaft können Sie über die geerbte Wohnung nur gemeinsam mit den übrigen Miterben entscheiden – das betrifft auch die Auswahl neuer Mieter oder die Höhe der Miete. Schwierig wird die Lage, wenn die Erben unterschiedliche finanzielle Interessen verfolgen oder sich über die künftige Nutzung uneins sind, denn die Gemeinschaft haftet gesamtschuldnerisch.

In der Praxis führen drei Wege aus der Blockade: die Auseinandersetzung mit Auszahlung einzelner Erben, der gemeinsame Verkauf mit anteiliger Aufteilung oder die Übertragung an eine professionelle Verwaltung. Welcher Weg trägt, hängt von den Zielen aller Beteiligten ab. Wir vermitteln in solchen Konstellationen sachlich zwischen den Parteien, erstellen eine neutrale Wertgrundlage und zeigen Optionen auf, die eine zügige und faire Lösung ermöglichen, bevor aus Uneinigkeit ein langwieriger Konflikt entsteht.

Als Erbe einer Eigentumswohnung tragen Sie anteilig die von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Sanierungen mit, etwa an Fassade, Dach oder der zentralen Heizungsanlage. Hinzu kommen gesetzliche Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz: Heizkessel jenseits von 30 Betriebsjahren, ungedämmte Wärmeleitungen und die oberste Geschossdecke stehen dabei besonders im Blick.

Bei einem Eigentümerwechsel greifen bestimmte energetische Pflichten kurzfristig, sofern die betreffenden Fristen des Gesetzes einschlägig sind. Was im Einzelfall verpflichtend ist, richtet sich nach Baujahr, Zustand der Anlagentechnik und den Beschlüssen der Gemeinschaft. AKZEPTA Immobilien sichtet auf Wunsch die Protokolle der Eigentümerversammlung sowie den Energieausweis und ordnet den tatsächlichen Sanierungsbedarf ein. Daraus wird nachvollziehbar, ob sich die Vermietung wirtschaftlich trägt oder ein Verkauf die sinnvollere Entscheidung ist.

Eine Eigenbedarfskündigung ist auch bei einer geerbten Wohnung zulässig, unterliegt aber engen Grenzen. Der Eigenbedarf muss echt und nachvollziehbar begründet sein; als berechtigte Personen kommen nur nahe Familienangehörige in Betracht. Die Kündigungsfrist richtet sich nach der bisherigen Mietdauer und beträgt zwischen drei und neun Monaten.

Wird ein Eigenbedarf lediglich vorgeschoben oder später nicht umgesetzt, drohen dem Vermieter erhebliche Schadensersatzforderungen der bisherigen Mietpartei. Deshalb kommt es auf eine sorgfältige, überprüfbare Begründung an. Unsere Fachleute bereiten eine Eigenbedarfskündigung formell einwandfrei und rechtssicher vor, benennen die notwendigen Nachweise und wahren die vorgeschriebenen Fristen. So gehen Sie das Vorhaben auf einer belastbaren Grundlage an und vermeiden angreifbare Formulierungen, die ein Gericht später zu Ihren Lasten auslegen könnte.